Het mag volgens de wet, dus het voldoet?

Als de brandveiligheid van een gebouw voldoet aan het wettelijk kader, dan is het ook veilig. Dat is niet altijd waar volgens Bob de Jong, directeur van Garantienet en adviseur bij TNO. “Een gebouw is pas écht brandveilig, als zowel vastgoedeigenaar en huurder het willen.”

De brandveiligheid van een bestaand gebouw is geen verkoopargument, volgens Bob de Jong. Hij kan het weten. Vanaf zijn studie aan de TU Delft houdt De Jong zich al bezig met de bestaande voorraad in Nederland. “De locatie van het gebouw komt op de eerste plaats, als we kijken naar de verkoopargumenten. Daarna volgt de uitstraling van het gebouw, alsook de duurzaamheid. Echter, niemand vraagt specifiek om een waterdicht of brandveilig gebouw. Wij mogen er gewoon van uit gaan, dat dit het geval is. Een gebouw moet voldoen aan de wettelijke eisen, zoals voor brandveiligheid en constructieve veiligheid. De vastgoedeigenaar houdt zich aan die wet. Maar daar blijft het vaak bij. Dus komt de vraag op: ‘Is het gebouw dan écht brandveilig?’”

Wettelijke eisen
Vastgoedeigenaren zijn zich dus bewust van hun verantwoordelijkheden aangaande brandveiligheid. Ze houden zich aan de wet, beschreven in het Bouwbesluit. In dit besluit wordt een onderscheid gemaakt tussen een bestaande en nieuwe situatie. De Jong legt uit: “Simpel gesteld, alles wat je beet pakt, moet voldoen aan de eisen van vandaag. Alles wat je niet aanraakt, mag voldoen aan de eisen van de dag waarop er vergunning voor verleend is. Stel, een bedrijf zit op een verdieping in een verzamelgebouw. Het kent een ingang voor en een achter. De eigenaar of huurder vindt dat de (brandscheidende) entreepui meer uitstraling moet krijgen. Men gaat aan de slag met de verbouw. Gevolg is dat dan ook de brandveiligheid onder de loep genomen moet worden. De wet vereist dat de nieuwe pui 60 minuten brandwerend moet zijn. Met de achterdeur, de vluchtdeur naar het brandtrappenhuis, wordt niets gedaan. Vanuit de vergunde situatie in bijvoorbeeld 1980, is de deur 20 minuten brandwerend met draadglas. Prima. Dat blijft zo. Aanpassen aan de brandveiligheidseisen van dit moment, is niet nodig. De vastgoedeigenaar raakt de achterdeur immers niet aan, verbouwt niets en voldoet daarmee aan de wettelijke eisen brandveiligheid. Conclusie? Een gebouw is soms een betonnen doos met een kartonnen dak. Dat mag in Nederland. Echt vreemd is het ook weer niet. Stel, je vraagt een vergunning aan voor een nieuwe voordeur van je huis, betekent dit dan tegelijkertijd dat je je dak moet vernieuwen (lees: aanpassen aan de op dit moment wettelijke eisen voor isolatie)? Nee. Zonder genoemde regel zouden er veel oneigenlijke eisen gesteld kunnen worden. Niemand zou meer iets kunnen doen aan een gebouw. Maar zoals gezegd, deze bescherming in de wet kan tegelijkertijd een situatie veroorzaken die we niet wensen. Willen we een achterdeur met een vergunde brandveiligheid uit 1980 of eentje aangepast aan de brandveiligheidseisen van vandaag?”

Veilig?
Dus blijft de vraag overeind: ‘Is een gebouw, dat aan de wettelijke brandveiligheidseisen voldoet, écht brandveilig?’ De Jong antwoordt met een wedervraag: “Is het vuur nu heter dan in 1980? De eisen worden aangepast met voortschrijdend inzicht. Het gaat echter om het statement: het mag, dus het voldoet. Die houding van de vastgoedeigenaar is te verklaren. De vastgoedmarkt is een huurdersmarkt. De huurder heeft een grote keuze in gebouwen. Hij heeft het voor het zeggen. Stel dat de vastgoedeigenaar voorstelt: ‘We gaan het gebouw ‘onwijs’ veilig voor je maken!’. Dan is het antwoord van de gemiddelde huurder: ‘Prima, als het maar geen extra geld kost’. Het resultaat is, dat er geen extra brandveiligheidsmaatregelen genomen zullen worden. De vastgoedeigenaar steekt er geen geld in. Hij voldoet aan de wet. Dat is het uitgangspunt. En dan zijn we weer terug bij de achterdeur met een vergunde brandveiligheid uit 1980. Het is een vreemde situatie. Wat de Brandweer hier van zegt? Hetzelfde als de vastgoedeigenaar. Het gebouw voldoet aan de wettelijke eisen. De polsstok van de brandweer is ook niet langer dan de wet reikt.”

Vluchten
Maar brandveiligheid is meer dan het gebouw alleen. Bij brandveiligheid gaat het in eerste instantie over ‘het op tijd kunnen vluchten van mensen’. En dát is volgens De Jong de verantwoordelijkheid van de gebruiker, de huurder. “Deze moet er bijvoorbeeld voor zorgen dat er traprolstoelen zijn, te gebruiken in geval van nood. Ook dient hij te beschikken over een goed vluchtplan. Goed georganiseerd zijn. Maar wat als het gebouw zelf afbrandt? Ach. De verzekering betaalt. De premies zijn niet hoog, want zo vaak breekt er geen brand uit. Extra investeren in brandveiligheid is, in tegenstelling tot bijvoorbeeld investeren in duurzaamheid, niet ‘sexy’. Dus gebeurt het niet snel. Overigens, de situatie ligt anders als we praten over het herbestemmen of herontwikkelen van een gebouw. Het hele gebouw wordt dan aangepakt. Zowel genoemde voor- als achterdeur gaan er uit. Bij herbestemmen ga je een vergunningssituatie aan. Een situatie waarin nieuwe eisen gesteld worden aan de brandveiligheid van het gebouw.”

Brand
De denkwijze over brandveiligheid van bestaande gebouwen is te begrijpen. Maar jammer is het wel dat er niet ‘doorgepakt’ wordt. De Jong: “Wist je dat zes van de tien bedrijven die ooit een brand gehad hebben, failliet gaan? Het bedrijf kan niet meer leveren, is zijn spullen kwijt et cetera. Brand is dus een behoorlijke risicofactor voor het voortbestaan van een bedrijf. Wat dat betreft zouden we in Nederland heel wat kunnen leren van bijvoorbeeld Amerika. Daar gaan ze voor topveilig. De meerderheid van de bedrijfsgebouwen zijn voorzien van sprinklerinstallaties. De huurder trekt aan de bel. Gaat het gesprek aan met de vastgoedeigenaar. Deze investeert. Een investering die vervolgens terug komt via de huur die de huurder betaalt. Daar werken beiden dus samen. Beiden zien het belang van extra brandveiligheid boven het wettelijk kader.”

Samenwerken
“Het samen willen. Daar gaat het om”, benadrukt De Jong tot slot. “Samen er tijd en geld in steken. Het is een andere manier van denken, een cultuuromslag. Maar besef wel, pas dan is een gebouw écht brandveilig.”

Bron: Artikel Betty Rombout en is gepubliceerd in Brandveilig.com 02/ 2015